知らずにいると危険かも!テナント選びで重要な事!

独立・開業
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こんにちは😐
ごまだんごです。

今日はテナント選びについて。
これから開業する方や、今のテナントが合わないんじゃないかという方にも参考にして頂ければ嬉しいです(^^)
それでは行ってみましょう☆

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テナント選びはターゲットを決めてから

皆さん、もしかしてテナントを決める時に何となく決めていませんか?
テナント選びに重要なのは
先にお店のターゲットを決める事ですよ!
テナントを決める前にある程度のターゲットを決めておけば、駐車場の必要性・アパートやビルに入る場合は店舗の階数なども決めやすくなりますし、施術メニューや営業時間など、テナントに関する事以外の内容も考えやすくなります。

テナントを決める時は何となくではなく、しっかりと自分のお店に来て欲しいお客さんに合わせた内容にしましょう。
・性別(男女比)
・年齢層(何歳~何歳くらい、働いている働いていないなど)
・施術の目的(癒し目的・不快症状の改善・美容系施術など)
・生活水準(量と質のどちらを重視するのか、金銭的に余裕があるのか)
大雑把に考えても最低限これくらいは決めておいた方が良いかなと思います。
既に開業されている人の場合はお引越しをするにしてもある程度の顧客がついているでしょうから、引っ越し後の予想もつきやすいと思いますが
新規オープンの場合は何があるかわかりませんから、家賃は最低限コンセプトに合わせるくらいで極力下げて考える事をお勧めします。
僕の周りにも、開業時に家賃を高く設定し過ぎてすぐにダメになってしまった人がいるし、廃業しそうなギリギリのところで引っ越しをして廃業だけはなんとか免れたという人もいます。
そんな中でも、当時の僕よりも売り上げ自体は上だった人もいるんですよ(*_*)
その人的には、一応予想される売り上げを計算した上でテナントを決定したようですが、やはり
【捕らぬ狸の皮算用】ということでしょう(;’∀’)
開業したての時というのは、中々自分で予想しているようには進んでくれないものですから
何事にも余裕を持った方が良いです(^^)

マンションタイプのテナントってどうなの?

次に、一般的な店舗用テナントと商用使用OKのアパートマンションの一室について。
最近はアパートマンションの一室で営業されている方もとても多いですね(^^)
主にどんな違いがあるのかわからないという人の為に、通常の店舗用テナント、アパートマンションタイプのテナントに対するメリットデメリットを簡単に書いてみます(^^)

マンション(アパート)タイプのメリット

・家賃が安い
一般的なテナントよりも賃料が大幅に安い場合がほとんどです。

・内装に費用がかからない
テナントとはいっても、部屋の中身は普通のマンションと同じ仕様ですので
スケルトン渡し(※)で契約ということはまずありません。
その為、内装にかける費用が0円でも営業をスタートする事が出来ます。

(※)スケルトン渡しとは、内装が一切何もされていない状態の事です。
間仕切りはもちろん壁紙も床もはがされた状態が多く、内装は一から自分でやる必要があります。
場合によっては退去する時もスケルトン状態に戻して返す必要があるので、入居時も退去時も手間と費用がかかります。

・通常のテナントと比較すれば敷金や保証料などの初期費用も安い
毎月の家賃以外にも初期費用としてかかる費用がありますが、通常のテナントと比較すれば
それらの費用もかなり安く済むことが多いです。

・トイレなども室内に個別で用意できる
普通の居住用の作りですからもちろんトイレも個別で用意できます。
特に女性からすればトイレが古かったり汚かったりすると2度と行かないという人も多いですから、個別トイレがある事は意外と大きなメリットです。

・やろうと思えばそこに住みながらの営業もOK
一般的なテナントと違ってお風呂もキッチンもありますから、居住スペースを見せずに施術ルームに案内できる間取りであれば自宅兼店舗という形でも営業可能です。
これはたぶん独身の場合じゃないと厳しいと思いますが、やるとしたら家賃が一つで済むのでメリットと言えるでしょう。

マンション(アパート)タイプのデメリット

・看板が出せない
これはかなり大きいデメリットです。
商用利用OKとはいえ、ほとんどの所は看板が出せません。
外壁に張り付ける事は基本NGですから、せいぜい出来て窓部分にステッカーを張るくらいです。
ホームページやクーポン誌などで住所を書いているからといっても、初めて来る人からすればわかりにくいに決まっています。
あと、やはり看板が無いと通行人からの認知度は限りなく0に近いです。
通行人に知ってもらう事もかなり重要ですから、看板が出せないというのはけっこうな痛手だと思います。

・入りにくい
現在はこのような場所で営業している方がとても多いので昔ほど気にならなくなりましたが
それでもやっぱり入りやすいかと聞かれたらNOと答える人はたくさんいます。
特に大きめのマンションで多いですが、オートロックの場合は来店の度にインターホンを鳴らしてロックを解除してもらう必要がありますので、これを面倒くさがるお客さんも意外と多いです。

・男性スタッフだけの店舗は怪しまれやすい
最近ではこのスタイルで営業しているお店も多いですが、やはりこの場合は女性客は入りにくいという声も多いです。
そんなに頻繁ではありませんが、たまにニュースでも取り上げられたりもしますので不安に感じる方も多いのだと思います。
このタイプのテナントは作りが作りなだけに、どうしても個人でやっている雰囲気と閉鎖感がでてしまうので一般的なテナントと比べると信用性が落ちてしまいがちです。

一般テナントのメリット

・1階路面店という選択肢がある
お店といえば、やはり路面店の方が色々と強いです。
目立つことはもちろんですが、外からお店の出入り口が見えるというのはお客さんからするとかなり安心感があるし入りやすいです。
あと、これはエレベーターがある場合であればクリアできることですが、階段しかない物件は厳しいですね。
整体店の場合だと身体の調子が悪い人が多く来店するわけですから、そんな人に階段を上がってきて下さいとは言えないです😓
ここはお店のコンセプトにもよるでしょうから、ターゲットに合っていればOKだと思いますが
僕の場合は腰が痛い、膝が痛い、股関節が痛いというお客さんがたくさん来てくれるので一階という事は絶対に譲れない条件でした。

・信用性が高い
例え小さな店舗だとしても、一般的なテナントであればしっかりとした『お店感』は出ますので
マンションタイプと比べると確実に印象は良いです。

・大きく看板が出せる
かなり大きめなテナントビルだと厳しいと思いますが、1階路面店や低層階のテナントであればしっかりとした看板を出せますので信用性に加え、認知度も高くなり集客につながります。
外壁などに取り付け出来ない場合でも袖看板があったり、ビルの入口などに置き型看板を設置できますから、それなりに宣伝は出来る事が多いです。

一般テナントのデメリット

一般的なテナントのデメリットといえば、とにかく費用の問題だと思います。
初期費用、毎月の賃料、内装にかかるお金、退去時の原状回復費用など、マンションタイプと比較すればかなり差が出ると思います。
これ以外にデメリットって僕は思いつきません(;´・ω・)
しいていうなら、人によっては内装をどうするか考えたりする手間はかかるかもしれませんね☆
僕は逆にそういう事が嫌いじゃないので楽しく出来ましたけど、苦手な人からすればデメリットになるかもしれません。
マンションタイプであれば、内装を変えたくても変えようがないと思うので楽と言えば楽です(^^)

とりあえず思いつく感じで比較してみましたが、どうですか?
僕が考える中での結論としては
費用を抑えられる物件があるなら確実に普通のテナントの方が良いと思います(笑)
…うん、そりゃそうですよね(笑)
というか、『費用を抑えられる物件であれば』ってよりも
『費用を抑えられる物件に絞ってでも』一般的なテナントにした方が良いと思っています。

費用に関して言えば新築マンションの1室タイプのテナントと多少古い普通のテナントを比較すればそこまで大差ないと思いますので、この場合だと僕は間違いなく後者に決めますね(^^♪
あと最後にもう一つ!

【駅チカ物件の落とし穴】についても書いておきますね(^^)

テナントを決める際に、集客の事を考えて駅チカ物件を希望する方も多いですが
立地条件が良いという事は家賃が高額という事です。
それに加えて、人が集まる駅周辺は基本的に激戦区でもあります。
郊外に比べると圧倒的に人通りが多いですが、その分ライバルも多いので意外にも集客に苦戦する事も多いです。
価格で勝負しようとしても、そのような場所には既に価格重視の大型店が存在していることがほとんどですし、腕に絶対の自信があるという方でも、マーケティング力が無ければ山ほどある店舗の中から自分のお店に来させることが自体が困難になります。
駅チカ物件も良いですが、考え方によってはリスクも大きいので僕個人としてはそこまでオススメはしません(;´・ω・)

集客に自信がないから駅チカ物件にしようという考えている人はちょっと危険ですから考え直して下さい(^^;)
少し郊外な方が家賃は安いしライバルも少ないし、観光客など通ってくれそうにないお客さんも少ないので安定しやすいですよ(^^♪
多少田舎の方がお客さんものんびりしていて僕は好きです。街中で働いていた時は、なんだか忙しそうな人やピリピリしたお客さんが多かったので、自分の方が精神的に疲れていましたね(^-^;
ということで、今日はテナントを決める際に知っておいた方が良い事を書いてみました☆
皆さんが良いテナントと出会えますように(^^)
それではまた!
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